안녕하세요 오늘은 임대차 계약서에 관해사 자세하게 알아보는 시간을 준비했습니다. 관련 양식 표준임대차 계약, 부동산 관련 월세 및 전세 임대차 계약서 양식까지 함께 준비했으니 필요하신 경우 적극 사용해 주시길 바랍니다. 그럼 오늘 임대차게약 관련 포스팅 바로 시작하겠습니다!
임대차 계약이란?
임대차 계약이란 부동산이나 물건을 사용하게 하고 이에 대한 임차료를 지급할 것을 내용으로 하는 계약을 말합니다. 주택을 전세 또는 월세로 거래할 경우, 임대인의 부동산 권리와 임차인의 자금을 보호하기 위해 임대차 계약서를 작성합니다.
임차인의 입장에서 임대 계약을 하기 전, 임대인 본인이 직접 계약하는 확인 해야 합니다. 거래당사자가 임대인인지, 중개대상물이 맞는지, 권리순위관계가 정확한지 등을 파악해 추후 문제가 생겼을 때 자신의 권리를 보장받을 수 있도록 해야 합니다.
만약 임대인 본인이 직접 계약하지 않을 경우 계약권한 위임에 대한 위임장을 확인해야 하고, 대리인 및 임대인의 신분증, 관계증명서류 등을 요청하여 꼼꼼히 검수해야 합니다.
임대차계약서 작성법
1) 부동산의 표시
임대차 계약서에서 부동산 표시는 소재지와 토지, 건물의 내용, 임대하는 부분으로 구분돼 있습니다. 소재지에는 등기부등본상의 정확한 주소를 작성해야 합니다. 지목과 면적 또한 등기부등본을 열람한 후 토지란에 작성해야 합니다.
건물란의 구조, 용도, 면적은 건축물관리대장에서 확인할 수 있습니다. 만약 층의 일부를 임대할 경우 동서남북 또는 좌우 등의 객관적 표시로써 작성해야 합니다.
2) 계약 내용
보증금의 금액은 한글로 기재하고, 괄호 안에 숫자로 기재합니다. 계약금, 중도금, 잔금 및 월차임 금액과 기일은 당사자 쌍방이 합의하는 바에 따릅니다. 계약금은 통상 거래금액의 10% 이상 수준으로 하며, 계약시 지불한 계약금을 기입합니다. 지불 후 영수자 성명란에 임대인의 성명과 서명 또는 날인을 합니다.
중도금이 있을 경우 금액을 기재한 후 날짜를 입력해야 합니다. 중도금 횟수와 기일 잔금 기일과 그 기준 역시 당사자 간의 합의를 따릅니다. 잔금란에는 보증금에서 계약금과 중도금을 뺀 나머지 금액인 잔금을 기재한 후, 쌍방이 합의한 잔금일자를 기재해야 합니다.
월차임은 월세를 의미합니다. 선불인지 후불인지를 표시하고 관리비와 부가세가 포함됐는지의 여부를 반드시 표기합니다. 만약 전월세일 경우 공란으로 둡니다.
3) 계약의 존속기간
계약의 존속기간이라 함은 계약기간을 의미합니다. 잔금일을 시작일로 하여, 만기가 되는월의 해당일 전일이 계약 종료일이 됩니다.
통상적으로 임대차 계약기간은 12개월 또는 24개월입니다. 쌍방 합의 하에 다른 기간을 정할 수 있습니다. 예를 들어 A의 계약 기간이 2년일 때, 잔금일이 2022년 1월 30일이라면 만기일은 2024년 1월 29일로 기입하면 됩니다.
4) 특약사항
특약사항은 쌍방 합의 하에 지켜야 할 사항을 특약으로 정하는 것을 말합니다. 불리한 조건으로 임대차 계약을 하지 않기 위해 △임차인이 임차주택을 양도받을 떄까지 저당권 등의 권리 설정을 하지 않겠다는 사항 △임차인이 입주 주전 발생한 주택의 하자는 임대인이 직접 수리한다는 사항 △입주 전의 기간에 대한 공과금의 부담에 관한 사항 △ 월차임에 부가세 포함 여부와 관리비의 표사에 관한 사항 등을 기재할 수 있습니다.
임차인에게 불리한 특약 사항은 주택임대차보호법에 의해 법적 효력이 발생하지 않습니다. 계약서를 쓸 때 쌍방 모두 이것을 유의해야 합니다.
5) 계약 당사자 인적사항
임대인과 임차인은 등기부등본 상의 소유자 정보, 즉 주소, 주민등록번호, 전화, 성명 등을 기재해야 합니다. 임대인이 직접 거래하지 않고 대리인이 할 경우 위임장과 신분증 등 확인할 수 있는 서류를 지참해야 합니다. 만약 당사자 간 직거래를 하지 않고 공인중개사를 거쳐 계약할 경우 공인중개사 입력란에 사무소소재지, 허가번호, 사무소명칭, 전화번호, 대표자 성명 등을 입력해야 합니다. 계약자의 확인은 도장뿐만 아니라 서명으로도 가능합니다.
계약서 작성 시 주의사항
임대차계약을 할 때 상호 간의 협의나 일방의 요청에 따라 보증금이 변경되는 경우가 있습니다. 만약 임대차 계약서를 작성한 후 변경됐다면 반드시 계약서를 다시 작성해야 합니다. 임대차 계약이 계약서 상 만료됐으나 보증금 반환이 바로 되지 않는 경우 주택의 소재지 관할 법원에 관련사항을 '임차권 등기명령'을 통해 신고해야 합니다. 만약 임대차 기간이 만료되었는데 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 하게 되면 대항력과 우선변제권이 상실돼 보증금을 받기 힘듭니다. 임차권 등기 명령에 따라 임차인이 임차권 등기를 마치면 즉시 대항력과 우선변제권을 취득해 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이때 그 날짜를 의미합니다. 주택임차인이 임차 주택의 보증금에 대하여 제3자에게 대항력을 갖게 하기 위해서는 전세권을 설정해야 하는데 경제적 약자인 임차인이 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기를 요구하기 어려운 실정을 감안하여 입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선수위 배당에 참가하여 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있도록 한 제도입니다.
주택임대차계약은 원칙적으로 계약당사자가 자유롭게 계약기간, 해지조건 등 그 내용을 정할 수 있습니다. 그러나 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 임대차계약서를 작성하는 것이 좋습니다.
*공인중개사법
제26조(거래계약서의 작성 등)
개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다.
그럼 오늘의 임대차계약서 관련 이야기는 여기서 마무리하겠습니다. 임대차계약서 관련 기본적인 정보를 이해하시는데 조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠네요. 그리고 위 본문에서 공유해 드린 전세 월서 부동산 관련 임대차계약서 무료 양식과 표준 임대차계약서 양식, 그리고 농지 임대차계약서 무료양식까지 적극 활용하셨으면 좋겠네요. 그럼 저는 다음에 더 유익하고 건강하고 안전한 정보로 다시 찾아오겠습니다. 감사합니다 : )
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